住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊事業者から委託を受け、報酬を得て、宿泊者の衛生・安全の確保、宿泊者名簿、周辺住民への対応、届出住宅の維持保全などを行う事業者です。住宅宿泊管理業を営むには、住宅宿泊事業法に基づく国土交通大臣の登録を受けなければなりません。

登録では、欠格事由に該当しないことに加え、財産的基礎、契約締結業務の適法性を確保する資格・経験等、宿泊者と常時連絡できる人員・通信体制などが確認されます。申請先は管理する民泊の所在地ではなく、主たる営業所または事務所の所在地を管轄する地方整備局等です。標準処理期間は原則90日とされているため、受託開始日から逆算して準備する必要があります。

住宅宿泊管理業者とは、登録を受けて住宅宿泊管理業を営む者です。住宅宿泊管理業は、住宅宿泊事業者から住宅宿泊事業法第11条第1項の委託を受け、報酬を得て、同法第5条から第10条までの業務と届出住宅の維持保全を行う事業をいいます。自ら民泊を営む住宅宿泊事業者の届出とは、主体と目的が異なる別の手続です。

住宅宿泊事業者は、届出住宅の居室数が5を超える場合や、宿泊者の滞在中に一定の例外を除いて不在となる場合、原則として一つの住宅宿泊管理業者へ管理業務の全部を委託します。自ら住宅宿泊管理業者の登録を受けて管理業務を行う場合は委託不要です。登録の有効期間は5年で、継続するには更新の登録申請を行う必要があります。

登録の審査では、申請者本人や法人の役員の経歴だけでなく、財務状況と実際に管理業務を遂行できる組織・連絡体制が確認されます。宅地建物取引士でなければ登録できない制度ではありませんが、講習、実務経験、資格・免許等のどの方法で能力を証明するかを申請前に整理する必要があります。

申請者、法人の役員、一定の法定代理人等が、破産手続開始の決定を受けて復権を得ていない、一定の刑や登録取消しから所定期間を経過していない、暴力団員等に該当するなどの欠格事由に当たる場合は登録を受けられません。

申請書や添付書類に重要な事項について虚偽の記載がある場合や、重要な事実の記載が欠けている場合も登録拒否の対象です。法人は役員全員の氏名や略歴等を整理し、個人・法人とも誓約書と証明書類の内容に食い違いがないか確認します。

財産的基礎は、負債の合計額が資産の合計額を超えないことと、支払不能に陥っていないことが基準です。法人は最近の事業年度の貸借対照表・損益計算書、個人は財産に関する調書等で確認されます。

新設法人で最初の決算期を迎えていない場合は、開業貸借対照表を添付し、損益計算書と法人税の納税証明書を省略できる取扱いがあります。債務超過の有無に加え、決算書、納税証明書、登記事項証明書などの記載が一致しているかも事前に点検します。

管理受託契約の締結業務が法令に適合するよう、登録実務講習修了者、住宅の取引または管理に関する契約締結実務に2年以上従事した者、または同等の能力を有すると認められる者を確保します。個人は宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸住宅管理業の登録証明事業による証明等、法人は該当する従業者の確保や宅地建物取引業等の免許・登録によって要件を証明できる場合があります。

さらに、管理受託期間中は宿泊者と常時連絡でき、苦情対応で一人が現地へ出ても別の問合せへ応答できる人員体制が必要です。苦情等対応の人員体制図を提出し、遠隔対応を予定する場合はICT機器の詳細、再委託で人員を確保する場合は再委託先に求める体制要件も明らかにします。実態のある営業所または事務所を設けることも必要です。

登録申請は民泊制度運営システムの利用が原則ですが、新規登録では領収証書など原本提出が必要な書類を別送します。紙申請も可能です。一般的な流れは次のとおりです。

申請書、誓約書、登記事項証明書・住民票、納税証明書、決算書・財産調書、略歴書等をそろえます。あわせて資格・経験の証明、苦情等対応の人員体制図、必要に応じてICT機器や再委託先の体制資料を作成します。

新規登録の登録免許税9万円を所定の税務署へ納付し、領収証書原本を申請書第6面に貼付します。民泊制度運営システムで申請して原本が必要な書類を別送するか、連絡票と正本1部を管轄の地方整備局等へ郵送します。

書類不足や記載不備、追加資料の求めに対応します。標準処理期間は原則90日で、補正等の期間は含まれません。登録通知を受け、登録簿への登載を確認してから、管理受託契約を整え、住宅宿泊管理業を開始します。

登録申請書と添付書類は、新規・更新で基本的に共通ですが、法人・個人で内容が異なります。次の表は新規登録の主な書類をまとめたもので、該当する免許・登録による省略や、申請者の状況に応じた追加資料があります。

登録後は、管理受託契約の締結前・締結時の書面交付、従業者証明書の携帯、営業所または事務所ごとの帳簿備付け、標識掲示、住宅宿泊事業者への定期報告等が必要です。受託した管理業務の全部を第三者へ再委託することはできません。宿泊者の安全・衛生の確保、正確な宿泊者名簿、周辺生活環境への悪影響防止、苦情対応等を契約内容に従って実施します。

登録は5年ごとに更新し、更新の登録申請は有効期間満了日の90日前から30日前までに行います。商号、住所、役員、営業所等の登録事項が変わった場合は変更日から30日以内に変更届を提出し、登録時の業務体制が変わった場合は必要な体制に係る変更報告書面を速やかに提出します。

申請先は、管理対象となる民泊の所在地ではなく、本店または主たる事務所の所在地を管轄する地方整備局等です。千葉県・東京都に本店または主たる事務所がある申請者は、関東地方整備局長あてに申請します。紙申請の送付先は、関東地方整備局 建政部 建設産業第二課 住宅宿泊管理業係です。市川市に主たる事務所があっても、市川市役所や千葉県庁が登録窓口になるわけではありません。

関東地方整備局への新規申請では、浦和税務署あてに登録免許税9万円を納付し、領収証書原本を申請書第6面へ貼付します。電子申請でも原本提出が必要な書類は別送となります。標準処理期間は約90日ですが、書類不足の補正や追加資料の提出に要する期間は含まれないため、業務開始予定日から逆算して余裕を持って準備してください。